تبلیغات
وکالت و مشاوره حقوقی - اخذ به شفعه...
هیچ کس تنها نیست

اخذ به شفعه...

تاریخ:دوشنبه 17 بهمن 1390-19:18

واژه ی اخذ به شفعه: هرگاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی ، بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک ، حصّ? خود را به قصد بیع ، به شخص ثالثی منتقل کند ، شریک دیگر حقّ دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و حصّ? مبیعه را تملّک کند." ماده ??? قانون مدنی)

معنای « اخذ به شفعه »: اگر دو نفر در جنسی شریک باشند و یکی از آنها سهم خود را به شخص سومی بفروشد، شریک می تواند آن را از دست او گرفته و قیمت اش را بدهد. این را اخذ به شفعه می گویند

شرط حق شفعه : 1. شریک قسمت خود را به شخص سوم با فروختن انتقال دهد. اما اگر با ارث، یا صلح و یا مهریه به او منتقل شود، شریک حق شفعه ندارد.

2. هر دو شریک در جنس باشند. پس در مجاورت حق شفعه نیست.

3. فقط دو نفر باشند. پس اگر سه نفر یا بیشتر در جنسی شریک باشند و یکی از آنها، سهم خود را بفروشد، بقیه حق شفعه نخواهند داشت.

4. شریکی که جنس را از خریدار پس می گیرد، بتواند پول آن را بپردازد.

5. اگر مشتری مسلمان است، شریکی که می خواهد اخذ به شفعه کند، نیز مسلمان باشد. و چنانچه کافر باشد، حق شفعه ندارد.

6. شریک هم قسمتی را که مشتری خریده، از او بگیرد و چنانچه مثلا بخواهد نصف آن را بگیرد، حق نخواهد داشت.

7. شریک وقتی که می خواهد اخذ به شفعه کند، قیمت آن جنس را بداند. بنابراین اگر قیمت را نمی داند در آن حال نمی تواند اخذ به شفعه کند. اگر چه بگوید: « به هر اندازه که باشد، من اخذ به شفعه می کنم ».

8. جنس قابل قسمت باشد. مانند: باغ، زمین. اما در جنسی که قابل قسمت نیست، خلاف است.

حدّ زمانى استحقاق شفعه : شفیع، استحقاق اخذ به شفعه از مشترى دارد بعد از عقد و انقضاى خیار بایع، یا خیار بایع و مشترى؛ و استحقاق بعد از عقد بیع و قبل از انقضاى خیار بایع یا هر دو، خالى از وجه نیست؛ و لازم آن، تأثیر فسخ بیع در بدل مبیع و ثمن است، و بنا بر بطلان اخذ به شفعه به تعقّب فسخ، تأثیر در نماى مورد استرجاع تا زمان فعلیت فسخ است.
 *و با خیار مشترى تأثیر فسخ او در رد بدل مبیع و استحقاق اخذ شخص ثمن با بقاى آن و تشخص آن است؛ و در دفع ضمان، دَرَك مبیع بر مشترى است، مثل اینكه مى خواست رد به عیب نماید پس شفیع اخذ به شفعه كرد.
 
ثبوت شفعه در معاطات: و اظهر ثبوت شفعه است در معاطات، بنا بر اقرب كه افاده ملكیت آن است، مادام كه احد طرفین معاطاة، رجوع جائز را انجام نداده باشد.
 
تبعیض در اخذ به شفعه : 
و شفیع نمى تواند تبعیض مضرّ به مشترى در اخذ به شفعه نماید، اگر نفس منتقل به او تمام بعض مبیع نباشد، چنانچه گذشت؛ و با عدم اضرار و با رضاى مشترى، اظهر جواز تبعیض در اخذ به شفعه است؛ و در صورت اضرار و عدم رضاى مشترى، پس تبعیض در اخذ، لغو و بى اثر است، و موجب اسقاط حق و عفو نیست مگر با قرینه خاصه به آن مورد، بلكه حق شفعه در اخذ در جمیع یا ترك در جمیع، باقى است بنا بر اظهر.و اخذ جمیع به نحو تعاقب غیر مخلّ به فوریّت عرفیّه مناسبه به مورد، در حكم اخذ جمیع در دفعه واحده است، و لازم اخذ به تمام ثمن است بدون زیاده و نقیصه اگر چه قیمت مبیع، زائد یا ناقص باشد.
 
غرامتهاى مشترى : 
و غرامتهاى مشترى از قبیل دلالت و وكالت، بر شفیع نیست؛ و در غرامتهاى عادیه او به نحوى كه اخذ، مستلزم تضرر مشترى باشد به ازید از تضرر به اخذ مبیع قهرا شرعا، تأمّل است.
 
زیادتیهاى بعد از عقد و نقیصه ضمن عقد : 
و زیادتیهاى بعد از عقد و انقضاى خیار (اگر بوده) از مشترى به بایع ملحق به هبه جدیده است و لازم بر شفیع نخواهد بود مگر زیادتیها در ضمن عقد كه به منزله شروط ضمنیّه باشد كه عقد، مبنىّ بر آنها باشد و مرجع شرط به جزء باشد.و هم چنین است حكم نقیصه مشروطه در ضمن عقد، اگر چه اشتراط لفظى نباشد [كه ] در صورت مذكوره در زیاده، به حكم نقص ثمن است، و بر شفیع، ازید از ثمن با شرط نقص چیزى نیست.
 
 
اعتبار معیت تقابض ثمن : 
و اظهر اعتبار معیّت تقابض ثمن ـ یعنى قبض مشترى، با اقباض شفیع ـ در تأثیر اخذ او به شفعه است؛ و تقدیم اقباض ثمن، شرط تأثیر اخذ به شفعه نیست؛ و در صورت رضاى مشترى به تأخیر قبض، مانعى از صحّت اخذ سابق نیست در صورت تعقّب به قبض كاشف از تأثیر اخذ در زمان وقوع آن نه مطلقا؛ و آنچه لازم است بر مشترى، تخلیه بین شفیع و شقص مبیع است. و اعتبار اینها، مفهوم از دلیل است كه اقتضاى نیابت شفیع از مشترى مى نماید، و اعتبار ازید، مدفوع به اصل است اگر اطلاق، مفروض العدم باشد.
 *و امهال شفیع تا سه روز به نحو متقدّم، در صورت ادعاى غیبتِ ثمن، موافق مذكور در سابق است.
 
نحوه تحقق اخذ به شفعه : 
و اخذ به شفعه اثباتا و اسقاطا، اختصاص به اجراء صیغه به قول ندارد، بلكه به فعل و هر دالّى بر آن، حاصل و مؤثّر در تملّك یا عفو و اسقاط مى شود با احضار ثمن در اوّلى، مثل اعمال خیار در امضا یا فسخ و اسقاط آن.


حكم شفعه در قیمى : 
در مثلىّ دفع مثل ثمن لازم است بر شفیع. و در قیمى خلاف است، جمعى قائل به سقوط شفعه شده اند، و جمعى كه از آنها «مقنعه» و «مبسوط» است قائل به ثبوت شفعه در قیمت ثمن قیمى شده اند، و اقرب ثبوت شفعه به اداء قیمت است؛ و اظهر اعتبار به قیمت مبیع در وقت عقد است، و زیادتى و نقص تا وقت دفع، ملحوظ نیست با بقاى مالیت در ثمن كه قیمى است، و احتیاط به اعتبار اعلى القیم از وقت عقد تا دفع قیمت ثمن بعد از اخذ به شفعه خوب است.
 
موارد جواز تاخیر اخذ به شفعه : 
اگر شفیع، عالم به بیع شریك شد، مى تواند فورا اخذ به شفعه نماید؛ و تأخیر در اخذ به واسطه عذر عرفى از مباشرت اخذ و توكیل در آن، موجب سقوط حق شفعه نمى شود، مثل اینكه معتقد بود ثمن زیاد است و معلوم شد قلّت آن، بلكه فقط در موارد اهمالِ كاشف از رغبت از اخذ، ساقط مى شود.
 *و از آن جمله است كه اخبار به قلت ثمن و تأجیل آن بشود و ترك اخذ نماید، پس از آن معلوم شد كثرت یا حلول آن، كه ترك با اعتقاد مذكور، كاشف از ترك به اختلاف اعتقاد با واقع است به اولویت قطعیّه، مگر آنكه غرض صحیحى در كثرت یا حلول بوده باشد در خصوص موردى یا خصوص شفیعى.
 *و هم چنین معذور است در تأخیر مطالبه، اگر محبوس به حقّى بود واقعا كه عاجز از اداء آن بوده و نمى توانست با محبوسیّت، مباشرت یا توكیل در اخذ به شفعه نماید در صورتى كه عالم به فعلیّت شفعه بوده، به خلاف صورت قدرت بر تأدیه حق واجب واقعى اگر چه اعتراف نداشته باشد.
* و هم چنین در صورتى كه محبوس به باطل بوده، اگر چه قدرت بر اداء غیر مستحَق داشته باشد.
* و در حكم حق واقعى است حقى كه در ظاهر شرع، محكوم و مأخوذ براى آن شده باشد، اگر چه مدّعى مظلومیت باشد
.

وجوب مبادرت به اخذ به شفعه در صورت امكان و علم : و بعد از علم شفیع به تحقّق شفعه، واجب است مبادرت به مطالبه و اخذ به شفعه و مقدمات آن به نحو متعارف غیر منافى با فوریّت عرفیّه كه در آن اهمال نباشد، و امثله آنها مذكور در مفصّلات است.
 *و مسافر اگر قادر بر مباشرت یا توكیل باشد و ترك نمود، ساقط مى شود حق شفعه او، و گرنه ثابت است؛ بلكه در هر مقامى كه قادر بر قول مذكورِ دالّ بر اخذ به شفعه بود با دفع ثمن به مباشرت یا توكیل، اگر چه به وكیل مشترى باشد و قبض مناسب مبیع، و نكرد، ساقط است حق شفعه او؛ و عذریت جهل به حكم ـ مثل موضوع ـ خالى از وجه نیست؛ و هم چنین جهل به فوریّت، یا نسیان موضوع یا حكم.
 
ادعاى عذر در ترك اخذ به شفعه توسط شفیع :
و در مسموع بودن قول شفیع در ادعا وجود عذر از اخذ، با احتمال عقلایى و عدم ظهور خلاف، وجهى است (خصوصا در آنچه معلوم نمى شود از غیر ناحیه شفیع؛ و ضمیمه یمین شفیع در ترك اهمال، موافق احتیاط است در موارد ادعاى عذر با احتمال)، و لازم آن عدم سقوط حق است با عدم ثبوت اهمال در ترك اخذ و مقدماتش، و از این جهت اشهاد بر ثبوت عذر واجب نیست بر شفیع، چنانچه معهود است.
 *لكن حضور شفیع عالم غیر معذور فورا نزد مشترى، اگر باشد، و اشهاد با حضور نزد حاكم، اگر نباشد، موافق احتیاط است به دفع موجبات تنازع كه ممكن است منتهى به محكومیّت شفیع مستحِق بشود به واسطه، عدم اجتماع میزان قضا بر نفع او، نه اینكه این امور شرط واقعى بقاى حق شفعه است كه لازم آن سقوط حق به انتفاى اینها است و لازم آن عدم ثبوت شفعه است مگر در نادرى از فروض.
 
سقوط یا عدم سقوط حق شفعه به تقایل متبایعین، و امثال آن :
فرموده اند: حق شفعه به تقایل متبایعین ساقط نمى شود، و هم چنین به سبب رد به عیب به واسطه سبقت آن بر حق ثابت در مورد اقاله و رد، و نقل عدم خلاف بر آن شده است؛ و مى فرمایند: موقوف نیست صحّت آن بر اذن شفیع، و هم چنین سائر تصرفات مشترى به معامله یا وقف و نحو آن، بلكه مراعى است بقاى آن بر عدم اخذ شفیع اگر چه ظاهرا در مثل وقف، حق نقض به اخذ به شفعه دارد یا فسخ از حین اخذ، و با سائر معاملات فرق دارد. و بالجمله اگر اجماع غیر مدركى محقّق است، مقبول است، و گر نه خالى از اشكال نیست؛ زیرا استحقاق شفعه در موضوع مالكیّت مشترى است، و اقاله و ردّ، هادم این موضوع هستند نه معارض با اخذ تا ترجیح به سبق داده شود، بلكه مثل صورت استحقاق بائع، خیار را به اشتراط در عقد است كه تقدم دارد بر حق شفیع، و هم چنین خیار بایع به عیب در ثمن و خیار مشترى مطلقا و سائر خیاراتِ هر دو، اگر اجماع بر خلاف نباشد.
 *به خلاف معاملات ناقله [كه] وارد بر ملك سابق مشترى مى باشند، نه هادم آن به هدم موضوع به هدم سبب كه عقد باشد.
 *و عدم موقوفیت مثل فضولى در حدوث و مراعى بودن در بقا نه در حدوث مگر در امورى كه لازمه صحّت در آن، بقا است و لازمه عدم بقا، عدم حدوث است در غیر موارد مخصوصه مثل وقف، امرى است غیر معهود؛ و احوط براى شفیع در غیر صورت تعارض مذكور، ترك اخذ و عفو است كه با عفو ساقط مى شود استحقاق او و باقى مى ماند اقاله و رد به عیب و نحو آنها.
 *و هم چنین بقاى درك مبیع بر مشترى چنانچه فرموده اند با تخلص از آن به رد به بایع و اخذ قهرى از مشترى و ضمان مأخوذ قهرى، امرى غریب است؛ و مشكل است قیام شفیع، مقام مشترى در رد به بایع و تضمین او درك مبیع را كه با او طرف معامله نبوده است.
 *و احتیاج التزام به تحقّق دخول در ملك مشترى بعد از اقاله و فسخ و خروج از ملك او و دخول در ملك شفیع در زمان واحد یا متعدّد با ترتّب، به دلیل خاص مفقود از غیر ناحیه نقل اجماع.
 *و خروج مشترى از درك مبیع، به اقاله و رد به عیب و دخول در ضمان او به فسخ شفیع و بقاى آن با تخلل عدم و رد از حین فسخ شفیع، غیر معقول است؛ و عدم مناسبت حكمت تشریع شفعه به دفع ضرر تبدیل شریك، با مقام كه عود به شریك اصلى است، واضح است.
 
تصرّفات معاملیّه مشترى تا زمان اخذ به شفعه و اقسام آن :
و بالجمله تصرفات معاملیّه مشترى، صحیح و نافذ مى باشند تا زمان اخذ شفیع به شفعه ثابته. و آن تصرفات بر دو قسمند:
 
1. تصرفاتى كه در آنها هم شفعه ثابت است مثل بیع، پس شفیع مخیر است بین اخذ از مشترى اول، پس با دفع ثمن به او، شراء دوم منفسخ مى شود، و رجوع مى نماید مشترى دوم به مشترىِ اوّل در تمام ثمن در شراء خودش، و هكذا در زیادتى بیوع؛ و اگر از مشترى اخیر اخذ نمود، جمیع سابق بر او از بیوع متعدّده صحیح مى شوند؛ و اگر از متوسط اخذ نمود، سابق، صحیح، و لاحق باطل و منفسخ، و رجوع لاحق به سابق بر او مى شود در تمام ثمن در شراء لاحق، و فسخ شفیع به نفس اخذ به شفعه مى شود نه به غیر آن (مثل گفتن «فسختُ») كه مدلول دلیل نیست.
 
2. تصرفاتى كه مورد شفعه نیستند مثل وقف نمودن یا مسجد قراردادن، كه شفیع مى تواند ازاله این تصرفات را از اصل نماید، و قابل تبعیض به حسب ازمنه نیستند.
 *و اما هبه معوّضه و غیر معوّضه و لازمه و غیر لازمه، پس اظهر محكومیت آن است به حكم بیع مشترى، كه شفیع مى تواند اخذ مبیع از مشترى و از متّهب نماید و ثمن را تأدیه به صاحب مبیع به عوض نماید؛ و اگر رجوع به مشترى كرد، متّهب به عوض، رجوع به واهب مى نماید.
 *و شفیع اخذ به شفعه از ملك مشترى مى نماید و دَرَك آن بر مشترى است؛ و اگر هنوز در ید بایع بود، تكلیف نمى نماید مشترى را به قبض از بایع تا قبض از مشترى نماید، بلكه قبض شفیع، به جاى قبض مشترى است از بایع؛ و طریقى براى فسخ بیع شریك به غیر از اخذ به شفعه از شفیع نیست؛ و فسخ قولى به غیر اخذ با احضار ثمن، مؤثّر نیست، بلكه شفیع تملّك قهرى از مشترى مى نماید به سبب اخذ به شفعه، نه از ملك بایع به سبب فسخ شفیع به غیر طریق مذكور.
 *و غلط قصدى در این مقام بى اثر است بعد از قصد اخذ به شفعه به نحو واقع در سبب و مسبّب؛ و خطأ در قصد تملّك از بایع، ضرر ندارد.
 
انهدام یا عیب دار شدن مبیع قبل از اخذ به شفعه :
اگر مبیع منهدم شد یا عیب پیدا كرد به غیر فعل مشترى ـ مثل آفت آسمانى ـ قبل از مطالبه شفیع یا بعد از آن قبل از اخذ به شفعه، یا به فعل مشترى قبل از مطالبه شفیع و اخذ به شفعه، پس شفیع مخیر است بین اخذ به تمام ثمن واقع در بیع یا ترك و اسقاط حق شفعه كه مخالف اصل است، در غیر آن صورى كه درك بر مشترى است؛ و حق رجوع به بایع دارد مطلقا بر حسب مشهور موافق مرسل ابن محبوب: «لیس له الا البیع و الشراء الأول»؛ پس مقام از موارد تضرر شفیع به اخذ به شفعه است كه باید ملاحظه اقل ضررا نماید.
 *آنچه از بقایاى خانه منهدم در مبیع یا در خارج مانده باشد، ملك شفیع به اخذ به شفعه مى شود؛ و آنچه به فعل مشترى حاصل شده از نقصها بعد از اخذ به شفعه و دخول آن در ملك شفیع، مضمون است و باید به شفیع، رد شود.
 
 
امتناع مشترى از قلع و هبه، و امتناع شفیع از اسقاط شفعه :
اگر مشترى از ازاله غرس و هدم بنا امتناع نمود و شفیع از اسقاط حقّ شفعه امتناع نمود، مخیرند طرفین در صلح، به قلع شفیع با تأدیه ارش مقلوع و مهدوم به مشترى كه ملحوظ بشود با آن ارش زمین ناهموار، یا ابقا با تأدیه اجرت آنچه در ملك مشترى ثابت و باقى است با رضایت طرفین، یا تأدیه قیمت غرس و بنا با صیرورت آنها داخل در ملك شفیع با رضایت طرفین، یا نحو این معامله با رضاى طرفین؛ پس هر كدام كه مورد رضایت طرفین است، متعین مى شود؛ و اگر بیش از یك طریق، مرضىّ آنها است، مخیر مى شوند بین آنها با توافق در خصوص مختار آنها.
 *و در مقابل احتیاط مذكور، ترجیح جواز مطالبه شفیع بعد از اخذ به شفعه، قلع غرس را، بدون تأدیه ارش مقلوع و با تأدیه اجرت پر كردن گودى هاى زمین و اصلاح آن به نحوى كه قابل معظم انتفاع به آن باشد [است]، به جهت لزوم تضرر شفیع در خلاف آن بدون اقدام او جز براى مطالبه حق شفعه و اعمال آن؛ و تضرر مشترى بدون حق ادامه بوده اگر چه در احداث، معذور بوده و ادامه را تخیل كرده بوده پس تكلیفا معذور بوده است؛ پس بر او است قلع و تخلیص ملك شفیع از غیر، و براى او نیست ارش مقلوع، به جهت عدم استحقاق دوام كمال و عدم نقص مفروض، چنانچه منسوب است [این ترجیح] به «مختلف» با تقویت «جواهر»، و بر او است ارش حفرها و اعاده ما كان (كه ظاهر شد و حادث شد تملّك شفیع، آن را) به نحوى كه در حال شراء بوده است، در صورتى كه تغیّر به نقص، به فعل مشترى باشد.
 *و اگر غرس مشترى یا بناى او با اطلاع و اذن شفیع یا وكیل او بود، پس اگر با اطلاع به شفعه و محل و شروط و موانع آن بوده، موجب سقوط حق شفعه او مى شود و گرنه سقوط، محل تأمّل است.
 
 
حكم منافع مبیع :
و اما منافع خانه ـ مثل سكناى آن ـ پس مربوط به مشترى است نه شفیع، بلكه خارج از متعلّق بیع است. و هم چنین ثمره نخل اگر چه هنوز منفصل نشده باشد از آن، از قبیل ضم منقول به غیر منقول در بیع است و شفعه فقط در غیر منقول، ثابت است.
 
 
حكم اعمال شفعه در دو شقص از دو خانه :
اگر دو شقص از دو خانه مثلاً بیع شد: پس اگر شفیع، واحد باشد، مى تواند اخذ به شفعه در هر دو خانه یا ترك آن و عفو شفعه در هر دو یا اخذ در یكى و عفو در دیگرى نماید، و نمى تواند تبعیض در شفعه واحده به اخذ شفعه در بعض یك خانه مشترك و ترك اخذ در بعض دیگر از یك خانه مشترك نماید تا از این ناحیه ضررى متوجه مشترى بشود یا متوجه به بایع در صورت اراده مشترى، فسخ در بعض باقى را.
 
اگر ثمن در بیع شریك، مستحق للغیر بود :
اگر ثمن در بیع شریك كه مدفوع به بایع بود، مستحَق للغیر بود و معامله با شخص آن بود و مالك و مستحق، اجازه نكرد آن را به نحوى كه باطل بود، پس شفعه در آن مبیع ثابت نیست؛ و اگر در ذمه بود یا تشخّص مبطل نداشت ـ مثل كلّى فى المعیّن ـ شفعه ثابت است و بائع، مستحِق تبدیل آن است.
 *و اگر شفیع، دفع ثمن به مشترى با اخذ به شفعه كرد، پس معلوم شد كه ثمن مذكور، مستحَق غیر است، شفعه باطل نمى شود و فوریّت عرفیّه هم مختل نمى شود و اخذ خاص كالعدم است. و اگر شفیع عالم بود به استحقاق غیر، پس ملحوق به اجازه صاحب حق در ثمن شد، صحّت اخذ خاص، بى وجه نیست، و گرنه خالى از تأمّل نیست.
 
ظهور عیب در مبیع قبل از اخذ به شفعه :
اگر در مبیع عیبى ظاهر شد پس مشترى ارش عیب را از بایع مأخوذ داشت، مى تواند شفیع اخذ به شفعه نماید با تأدیه ثمن به استثناى مقدار ارش.
 *و اگر مشترى امساك كرد مبیع را بدون اخذ ارش، پس در تعیّن اخذ به تمام ثمن یا ترك اخذ، بر شفیع، تأمّل است، و محتمل است صحّت اخذ با استثناى مقدار ارش، اگر چه مشترى عفو و اغماض از حق خودش كرده باشد.
 
فروع ششگانه «شرائع»
 تأثیر احتمال ترك شفعه از روى عذر در عدم سقوط :
1. اگر مشترى گفت «نصف را به صد خریده ام» و شفیع ترك كرد و احتمال عدم اهمال در ترك به واسطه زیادتى ثمن مخبر عنها بود، شفعه ساقط نمى شود.
 *و هم چنین اگر گفت «ربع را به پنجاه خریده ام» و در واقع، نصف را به صد خریده بود و احتمال عدم اعتنا به كمى مورد شراء و عدم اخذ به شفعه براى آن بود، شفعه ساقط نمى شود در واقع. و احتیاج به یمین شفیع، در صورت ادعاى مشترى اهمال شفیع را در ترك اخذ به نحوى كه كشف از عفو نماید در صورتى كه تفاوت به مجرد علم و قصد نباشد، خالى از وجه نیست.
 
اعتبار علم به ثمن و مثمن و مقدار آنها در أخذ به شفعه :
2. اگر عالم شد شفیع به بیع، پس گفت «اخذتُ بالثمن»: پس اگر عالم به مثمن و ثمن و حدّ آنها و مقدار آنها بود، صحیح است با دفع ثمن؛ و اگر جاهل بود، پس خالى از شبهه نیست، لكن دفع ثمن، معتبر است و بدون علم به حدّ و مقدار، ممكن نیست، پس اگر در حال دفع ثمن عالم بود، شرط حاصل است اگر چه در حال «اخذتُ» جاهل بود.
 *و اظهر اعتبار علم به مثمن است، زیرا علم به ثمن در حال دفع، بدون علم به حدّ و مقدار مثمن، لغو و بى اثر است در عرف، مگر آنكه محمول بر غالب معاملات عرفیّه عقلائیّه باشد كه مناسب این حدّ ثمن بدون تغابن غیر غالب، این حدّ از مثمن است و این اماره عرفیّه براى تحدید مثمن باشد. و لازمه این، كفایت عكس است، یعنى معرفیّت مثمن براى ثمن، اگر نبود آنچه مذكور شد از اعتبار علم در حال دفع ثمن، پس با معرفیت، كفایت علم به یكى، خالى از وجه نیست.
 
لزوم معیت بین تسلیم شقص و تسلیم ثمن :
3. بر مشترى، تسلیم شقص و بر شفیع، تسلیم ثمن است به نحو معیّت حقیقیّه یا حكمیّه به وثوق هر كدام به تسلیم مملوك خودش متقدما یا متأخّرا عن تسلّم عوض؛ و در غیر این صورت، مقتضاى اصل، عدم حصول ملكیت شقص براى شفیع است به مجرد گفتن «اخذت بالشفعة».
 
عدم سقوط حق شفعه با ترك آن با ابلاغ خلاف واقع به شفیع :
4. اگر ابلاغِ خلاف واقع شد به شفیع، مثل وحدت مشترى یا كثرت آن یا آنكه اشتراء لنفسه بوده یا لغیره، پس ترك اخذ به شفعه، موجب سقوط حق نیست و بعد از تبیّن خلاف مى تواند اخذ به شفعه نماید.
 
شفعه در زمین مشغول به زراعت :
5 . اگر زمین مبیع، مشغول به زرع بوده با اذن شفیع یا مثل اذن او، پس لازم است ابقاى زرع بعد از اخذ به شفعه تا زمان اَمَد منتظر؛ و اما آنكه مجانا باشد یا مع العوض، پس دائر مدار مستفاد از اذن است، و اگر اوّلى باشد استحقاق عوض ندارد و مشترى به ضرر غیر مقدمٌ علیه واقع نخواهد شد، به خلاف ثانى یا مشكوك.
 *و هم چنین اگر مشترى اجاره داد زمین را تا مدتى با عدم اذن شفیع و مثل اذن او، پس بعد از اخذ مى تواند فسخ اجاره در مابعد از اخذ نماید، مثل قلع مشترى با ارش یا بدون آن در فرع سابق؛ و با اذن و مانند آن نمى تواند فسخ نماید. و آیا مستحق اجرت بعد از اخذ مى شود ؟ دائر مدار مستفاد از اذن است چنانچه گذشت.
 *و شفیع مخیر است (در اخذ به شفعه در صورت مشغولیت زمین به زرع) بین اخذ فى الحال و بین تأخیر تا زمان حصاد زرع، در صورت عدم امكان انتفاع با مشغولیت به زرع به منفعتى غیر از ضدّ زراعت، به جهت عذریت اشتغال مفروض از تعجیل ثمن براى تعجیل اخذ به شفعه، به خلاف صورت امكان انتفاع.
 
عدم مشروعیت اقاله بین شفیع و بایع :
6. اگر اخذ به شفعه كرد، بعد از آن اقاله بین او و بایع مشروعیت ندارد؛ پس طلب اقاله از بایع یا شفیع، طلب غیر مشروع است؛ و اقاله مشروعه فقط بین متعاقدین و بایع و مشترى است.

ماده 808 ـ هرگاه مال غیر منقول قابل تقسیمی‌، بین دو نفر مشترک‌ باشد و یکی از دو شریک‌، حصه خود را به قصد بیع به شخص‌ثالثی منتقل کند شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده‌است به او بدهد و حصه مبیعه را تملک کند.
این حق را حق شفعه و صاحب آن را شفیع می‌گویند.
 ماده 809 ـ هرگاه بنا و درخت بدون زمین فروخته شود حق شفعه ‌نخواهد بود.
 ماده 810 ـ اگر ملک دو نفر در ممر یا مجری مشترک باشد و یکی از آنهاملک خود را با حق ممر یا مجری بفروشد دیگری حق شفعه دارداگرچه در خود ملک‌، مشاعا شریک نباشد ولی اگر ملک را بدون‌ممر یا مجری بفروشد دیگری حق شفعه ندارد.
 ماده 811 ـ اگر حصه یکی از دو شریک‌، وقف باشد متولی یا موقوف‌علیهم حق شفعه ندارد.
 ماده 812 ـ اگر مبیع‌، متعدد بوده و بعض آن قابل شفعه و بعض دیگرقابل شفعه نباشد حق شفعه را می‌توان نسبت به بعضی که قابل‌شفعه است به قدر حصه آن بعض از ثمن اجرانمود.
 ماده 813 ـ در بیع فاسد، حق شفعه نیست‌.
 ماده 814 ـ خیاری‌بودن بیع مانع از اخذ به شفعه نیست‌.
 ماده 815 ـ حق شفعه را نمی‌توان فقط نسبت به یک قسمت از مبیع‌اجرا نمود. صاحب حق مزبور یا باید از آن صرف‌نظر کند یا نسبت به‌تمام مبیع اجرا نماید.
 ماده 816 ـ اخذ به شفعه‌، هر معامله‌ای را که مشتری قبل از آن و بعد ازعقد بیع نسبت به مورد شفعه نموده باشد، باطل می‌نماید.
 ماده 817 ـ در مقابل شریکی که به حق شفعه تملک می‌کند مشتری‌ضامن درک است نه بایع لیکن اگر در موقع اخذ به شفعه مورد شفعه‌هنوز به تصرف مشتری داده نشده باشد شفیع حق رجوع به مشتری‌نخواهد داشت‌.
 ماده 818 ـ مشتری نسبت به عیب و خرابی و تلفی که قبل از اخذ به‌شفعه در ید او حادث شده باشد ضامن نیست و همچنین است بعداز اخذ به شفعه و مطالبه‌، در صورتی که تعدی یا تفریط نکرده باشد.
 ماده 819 ـ نماآتی که قبل از اخذ به شفعه در مبیع حاصل می‌شود درصورتی‌که منفصل باشد مال مشتری و در صورتی که متصل باشدمال شفیع است ولی مشتری می‌تواند بنایی را که کرده یا درختی راکه کاشته قلع کند.
 ماده 820 ـ هرگاه معلوم شود که مبیع‌، حین‌البیع معیوب بوده و مشتری‌ارش گرفته است شفیع در موقع اخذ به شفعه مقدار ارش را از ثمن‌کسر می‌گذارد. حقوق مشتری در مقابل بایع راجع به درک مبیع همان‌است که در ضمن عقد بیع‌، مذکور شده است‌.
 ماده 821 ـ حق شفعه فوری است‌.
 ماده 822 ـ حق شفعه قابل اسقاط است و اسقاط آن به هر چیزی که‌دلالت بر صرف‌نظرکردن از حق مزبور نماید واقع می‌شود.
 ماده 823 ـ حق شفعه بعد از موت شفیع به وارث یا وراث او منتقل‌می‌شود.
 ماده 824 ـ هرگاه یک یا چند نفر از وراث‌، حق خود را اسقاط کند باقی ‌وراث نمی‌توانند آن را فقط نسبت به سهم خود اجرا نمایند و باید یا از آن صرف‌نظر کنند یا نسبت به تمام مبیع اجرا نمایند




داغ کن - کلوب دات کام
نظرات() 
محسن خدارحمی
دوشنبه 12 خرداد 1393 00:41
سلام زمینی شراکتی داریم حال شریک سهم خودش رو در آبان ماه نود و دو فروخته ما همون موقع شکایت فروش مال غیردر دادسرا کردیم و شکایت ما رد شد حالا می تونیم شکایت شفعه کنیم اگه می تونیم چکاری باید انجام بدیم که زمین رو از مشتری پس بگیریم.ضمنا زمین زراعی بوده و متراژ آن 1500 متر می باشد.
چهارشنبه 10 اردیبهشت 1393 17:42
خطاب به آقایی که فرموده باباش بابت فروش ملک مشترک با عموش مشکل داره اینکه اول اینکه مال اشتراکی با فرض حصه مجزا و مشخص خریداری شده باشد ضمن اینکه قابل تقسیم نیز بوده باشد هر کس به حصه خود رجوع میکند ولی مال اشتراکی بصورت اشاعه خریداری شده باشد با تنظیم دادخواست توسط احدی از شرکا و الزام بر خرید یا فروش حصه تکلیف معین میشود ودر صورت عدم تراضی طرفین. دادگاه با دستور مزایده ملک اختلافی و برگشت پول آن به طرفین دعوا به نسبت سهمشان به دعوا خاتمه میدهدودر خصوص این فر زند اینکه وکالتشان فقط وکالت در توکیل جهت انتخاب وکیل برای پدرشان میباشد و در هر صورت در دعوا اصیل پدرشان میباشد مگر اینکه سهم پدرش را با رضایت عمو خریداری کند تا خودش در دعوا اصیل قرار گیرد ضمن اینکه عدم رضایت عمو نیز خود میتواند زمینه ظهور حق شفعه گرددمگر اینکه انتقال در غالب غیر ازعقد بیع نظیر صلح و غیره انجام گیرد.با تشکر -کارشناس حقوق
آنا
جمعه 21 بهمن 1390 19:29
سلام خسته نباشید:
بابای من یه زمینی خیلی وقت پیش با عموم گرفتن و بابام میخواد سهم خودشو بفروشه اما عموم نه خودش ورمیداره نه میزاره بفروشه و ما خیلی ناراحتیم چون بابام روش نمیشه بره شکایت کنه یا چیز دیگه.راه چاره چیه؟ممنون میشم.
پاسخ وکیل و مشاور حقوقی : سلام:اگه باباتون خودش نمیتونه شکایت کنه وکالت بده به شما و اگه بازم نمیتونه مجبوره صبر کنه عموتون اینکارو میکنه تا به قیمتی که مد نظر عموتون هست پدرتون بده یا ببخشه.بازم از ریش سفیده منطقتون بخاید با عموتون صحبت کنه.
 
لبخندناراحتچشمک
نیشخندبغلسوال
قلبخجالتزبان
ماچتعجبعصبانی
عینکشیطانگریه
خندهقهقههخداحافظ
سبزقهرهورا
دستگلتفکر